ניתן לעשות שינוי מהותי בדיור הציבורי

ד”ר יובל ארבל

מחקר בטכניון מראה כי ניתן להגדיל במידה ניכרת את הכנסות המדינה ממכירת הדירות לדיירים בדיור הציבורי ולקצר את משך הזמן למכירתן. החוקרים  בחנו למעלה מ- 16 אלף דירות בין השנים 1999-2008 – כלל הדירות שמכרה חברת “עמידר” במהלך התקופה.

ניתן היה להעלות בכ- 30 אחוזים את הכנסות המדינה ממכירת הדירות בדיור הציבורי ולהפחית את הזמן הממוצע למימוש המכירה ב- 22 חודשים. כך מצאו פרופסור דני בן-שחר וד”ר יובל ארבל מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון במחקר שנעשה בשיתוף עם פרופסור סטיוארט גבריאל מUCLA-.

החוקרים בחנו את נתוני הדיור הציבורי של חברת “עמידר” – בסך הכל כ-60 אלף דירות משנת 1999 (כמחצית ממלאי הדירות בדיור הציבורי באותה תקופה) והתחקו אחרי קבלת ההחלטות של הדיירים בנוגע להנחות שהמדינה הציעה להם ברכישת הדירות לאורך התקופה 1999-2008. מאז היוזמה החקיקתית של חבר הכנסת דאז, רן כהן, יזמו שרי השיכון השונים מבצעי הנחה נוספים ששינו את הקריטריונים לקביעת ההנחה המוצעת לכל דייר. לאחרונה חודשו מבצעי ההנחות.

 מן המחקר עולה כי ההנחה הממוצעת על פני כלל המבצעים בה מומשה הרכישה עומדת על 78 אחוזים מערך הנכס. “בדקנו איך הנחות שהוצעו למשק הבית בעבר השפיעו על ההחלטה אם לממש את הרכישה בהנחה המוצעת בהווה”, מסביר פרופסור בן-שחר. “מצאנו שבעוד שלא קיים דפוס מסודר כלשהו להנחות שמוצעות לדייר על פני זמן, הרי שבכל זאת ההצעות הקודמות השפיעו על קבלת ההחלטות אם לממש את הרכישה בהנחה המוצעת בהווה. ממצא זה תומך בגישה המערערת על התיאוריה הכלכלית המניחה ראציונליות של מקבלי החלטות ושלפיה הנחות שניתנו בעבר אינן רלבנטיות לקבלת החלטות בהווה אם לא ניתן ללמוד מהן לגבי דפוס ההנחות הצפוי”.

העבודה ייחודית בהתבססותה על החלטות אמיתיות שהתקבלו בשטח (ולא במעבדה) ובכך שמדובר בקבלת החלטות בסכומים גבוהים עם השלכות כלכליות מרחיקות-לכת עבור משקי הבית. זאת ועוד, המחקר מראה  את ההשלכות האפשריות של התנהגות לא ראציונלית על ניהול של המדיניות הציבורית הנהוגה במכירת הדירות לדיירים. החוקרים מדגישים כי ניתן לייעל את מכירות הדירות בדיור הציבורי בישראל על ידי קביעה מראש של דפוס השתנות ההנחות על פני זמן אשר מפנים את התנהגות הרכישה של הדיירים בתנאי שקובעי המדיניות כמובן לא יפרסמו את תכניותיהם להנחות העתידיות אלא רק את ההצעה הנוכחית.

המחקר מאשש  את קיומה של יוריסטיקת-העיגון (כלומר, קבלת החלטות אינטואיטיבית המוטה יתר על המידה מפרט מידע כלשהו) בהחלטה בעניין רכישת הדירה. נמצאו גם ראיות לכך שיוריסטיקת-העיגון משתנה בהתאם למאפייני הפרט ולמאפייני השוק.

 פרופסור דני בן-שחר יציג את ממצאי המחקר בפני שר האוצר, יאיר לפיד, בביקורו בטכניון ביום המדע ב-26 במארס.

בתמונה בעמוד הבית: פרופסור דני בן שחר