האתגר: פתרונות מגורים יצירתיים ברחובות וואדי ניסנאס

31הסטודנטים בקורס "דיור בר השגה" בפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים, התמודדו הסמסטר עם יצירת פתרונות מגורים ישימים באחת השכונות הצפופות ביותר בחיפה – וואדי ניסנאס

בנייה על גגות, ניצול מגרשים ריקים, אכלוס דירות נטושות, יצירת עניין עבור יזמים ומשקיעים, שיתופי פעולה עם עמידר, שינוי ייעוד, חידוש חזיתות בתים ויוזמות נוספות לחידוש והוספת דירות מגורים, עמדו במרכזו של קורס מיוחד שהתקיים הסמסטר בפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים. הקורס "דיור בר השגה", בהנחיית האדריכלית מיכל יוקלה, עורר עניין רב בקרב הסטודנטים, בוגרי השנה השלישית ואילך, שנענו לאתגר והציגו שלל פתרונות יצירתיים.

"הקורס נולד בעקבות מחאת האוהלים של קיץ 2011. אשתקד, הסטודנטים התמודדו עם מציאת פתרונות דיור עבור שכונת בת גלים", מספרת מיכל יוקלה. "השנה, החלטתי  לעסוק במציאת פתרונות עבור האוכלוסיה הערבית בשכונת וואדי ניסנאס. 30 סטודנטים הגישו במסגרת התרגיל המסכם, הצעות ורעיונות לפתרון מצוקת הדיור בשכונה. במסגרת התרגיל, הסטודנטים סיירו בשכונה ושוחחו עם תושבים ובעלי תפקידים. בנוסף הם חקרו ולמדו מאפיינים דמוגרפיים ופיזיים של השכונה, תנאי הדיור בה  ותושביה ונחשפו להזדמנויות ולאתגרים בפניהם עומדים התושבים. הקורס משתתף בפרויקט דיור וקהילה הנתמך ע"י המל"ג".

הצגת העבודות התקיימה במפגש שהתקיים בשכונה בביה"ס "אחווה", בנוכחות ובהשתתפות דיירי השכונה, שאף הביעו את דעתם על ההצעות ונציגים מעיריית חיפה. מיכל יוקלה הסבירה כי צפיפות המגורים בשכונת וואדי ניסנאס, היא מהגבוהות  ביותר בחיפה ולכך מתווספת העובדה ששטח המגורים לתושב בשכונה, הוא מהנמוכים ביותר בעיר. "30 יחידות דיור התווספו לשכונה ב-20 השנים האחרונות ומצוקת הדיור מורגשת בשל מלאי הדיור הקיים המצומצם וכן בשל מצבן הפיזי של הדירות  הישנות הקיימות", סיפרה.

"האתגר הגדול כאן, הוא במציאת פתרונות מגורים ברי השגה שיאפשרו הגדלה של מלאי הדיור לאוכלוסיה הקיימת ולאוכלוסיה חדשה, אשר מעוניינת להתגורר בשכונה. דרישת חובה מרכזית בתרגיל, הייתה שהפתרונות יהיו ישימים ומחוברים למציאות בכל ההיבטים, החל מבחינת התכנון על בסיס תכניות בניין עיר (תב"ע) קיימות, והן מבחינת הכלים והשחקנים המעורבים".

הסטודנטים, ערבים ויהודים, הסבירו כי השכונה המהווה מוקד עירוני- חברתי-תרבותי לאוכלוסיה הערבית בחיפה, מתאפיינת במרקם ייחודי והיסטורי, בצפיפות גבוהה ובמחסור בשטחים פתוחים. מלאי הדיור בשכונה הוא מצומצם, עם מעט עתודות קרקע לבניית מגורים חדשים. מלאי הדיור הקיים ישן ברובו ובמצב פיזי מידרדר, והוא מתאפיין גם במיעוט של יח"ד קטנות (בשטחן) שאינן מתאימות למשקי הבית הגדולים. בנוסף – קיים אחוז גבוה של דירות בבעלות  המדינה ועמידר פועלת למכירת נכסים בואדי. השכר החודשי הממוצע בשכונה הוא מהנמוכים בחיפה וקיים קושי בקבלת משכנתאות לרכישת דירות בשכונה.

אנאיס סמעאן, קרוליין ג'רייס ולנה פרח (סטודנטית תושבת השכונה), סיפרו שעבודתן החלה בניתוח של כל בתי המגורים בואדי. "חילקנו ניקוד לכל הבתים, לפי מצבו הפיזי של המבנה ומספר הקומות שניתן להוסיף לו", סיפרה אנאיס, "הפרויקט שלנו מציע הוספת דירות חדשות על גגותיהם של שני מבנים בבעלות פרטית, דירות המתוכננות בגדלים ובמאפיינים שונים למשקי בית בגדלים ובגילאים מגוונים.אנו מציעות כי עמותת דיור שכונתית תיזום ותנהל את הפרויקט. מחירי הדירות יוזלו בגלל ניהול העמותה ללא מטרות רווח וכן בזכות שיתופי פעולה עם תורמים מהמגזר השלישי".

רעות,יעל וטל הצביעו על העדר שיתוף הפעולה בין התושבים , העיריה וחברת עמידר המנהלת חלק נכבד מהבתים בוואדי. עוד ציינו שתי תופעות: 87% מהדירות בוואדי הן קטנות ובנות 1-3 חדרים וקיימות עשרות דירות נטושות שאינן מאוכלסות. לפי הצעתן, היזם שירכוש  בניינים נטושים, יזכה בהזדמנות לשפץ אותם, לבנות דירות חדשות על גגותיהם ולהציעם במכירה לשוק החופשי או לחברת עמידר. ההכנסות ממכירת הדירות החדשות יכסו את ההוצאות ויותירו רווח יזמי.

נועה, ג'ני ומעיין איתרו שטח ריק בצומת הרחובות חורי וא-סאלט. השטח הריק ממוקם בצמוד לגבול השכונה הקיים ונבחר על ידי הסטודנטיות שזיהו מחסור בקרקעות פנויות למגורים בתוך השכונה. הסטודנטיות הציעו  להקים במגרש בית דירות מוארך ובו כ-100 יח"ד, משרדים, אשכול גני ילדים ו-240 מקומות חניה. גיבוש הפרויקט לווה בניתוח כלכלי מדוקדק שהראה את כדאיותו. פרויקט זה יציע,  דירות בנות השגה ודירות למכירה בשוק החופשי עבור משפרי דיור ובנים הרוצים לחזור ולגור בסמוך להוריהם.

אחד האורחים, האדריכל זוהר אלטמן, המתמחה בבנייה לדיור הציבורי בצרפת, ציין בהתייחסו לעבודות הסטודנטים, כי התרשם מאוד מהרמה הגבוהה של העבודות. "עם זאת, הצורך למשוך אנשים חזקים בולט בעבודות הסטודנטים", אמר, "אך מה עם האזרחים החלשים? זהו אתגר. כיצד מייצרים היצע דיור בשכונה חלשה מבחינה היסטורית, בעלת מרקם עדין? חשוב לעשות זאת בשיתוף התושבים ותוך מתן תשומת לב לתרבות המקומית".

אדריכלית מיכל יוקלה הדגישה את החשיבות והצורך במציאת פתרונות, רעיונות וכלים חדשים הן בדיור והן בהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ברחבי הארץ, תוך שיתופי פעולה עם הקהילות הקיימות וכן בצורך להמציא צורות מגורים חדשות, תוך התאמתן לתמהיל אוכלוסיה מגוון ומשתנה. לדבריה הקורס מעורר אצל הסטודנטים מודעות ואחריות חברתית וראייה ביקורתית למעשים התכנוניים והאדריכליים שלהם, הן כסטודנטים והן כמתכננים בעתיד.

בתמונה: הסטודנטים מסיירים בוואדי ניסנאס בתחילת הסמסטר