מחקר בטכניון: מבחינה כלכלית – עדיפה שכירת דירה על פני רכישת דירה

זאת בתנאי שהשוכר "הממושמע" יחסוך בקפידה את ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה ואת הפערים השוטפים בין עלות המשכנתא למחיר שכר הדירה; המחקר בדק שכירת דירה מול רכישת דירה בשלוש הערים הגדולות ובתשעה אזורים בארץ, בשנים 1994-2007

מבחינה כלכלית – שכירת דירה בישראל עדיפה על פני רכישת דירה. זאת בתנאי שמדובר בשוכר "ממושמע" שחוסך בקפידה את ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה ואת ההפרשים השוטפים בין עלות המשכנתא למחיר שכר הדירה. למסקנה זו הגיע המחקר "בעלות או שכירות – בחינה כלכלית של סוג החזקה בנדל"ן למגורים בישראל", שנערך בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, על ידי המסטרנטית דנה כץ-נחמני בהנחיתו של  ד"ר דני בן-שחר.

המחקר התרכז בשלוש הערים הגדולות בישראל ובתשעה אזורים שונים, בשנים 1994-2007. נבדקו שלוש תקופות של נטילת משכנתא – הרבעונים האחרונים בכל אחת מהשנים 1994, 1997 ו-2000, כאשר בכל המקרים הנכס מומש בסוף שנת 2007. ההשוואה נערכה על דירות בגדלים שונים – 1.5-2 חדרים, 3.5-4 חדרים וממוצע סך הדירות – 1.5-5 חדרים. נבדקה נטילת משכנתא על ידי הרוכשים בגובה של 60% משווי הנכס ו-80% משוויו. כמו-כן, נבדקו הלוואות משכנתא בריבית קבועה ל- 10 ו- 20 שנה.

רכישת דירה נבדקה מול אלטרנטיבת ההשקעה של חסכונות שוכר הדירה באפיקים סולידייים ובמניות, תוך התייחסות למכלול עלויות העסקה כמו מס רכישה ומס רווחי הון. נבדקו תרחישים שונים של השקעת 100% ו- 50% מהפערים השוטפים בעלות המשכנתא ובעלות שכ"ד בידי השוכר.

החוקרים מצאו כי בכל תרחיש אפשרי, בחיסכון של 100% בידי השוכר "הממושמע" – עדיפה שכירות על פני רכישת דירה. במקרה של שוכר "פחות ממושמע", המשקיע רק 50% מהסכום שנמצא ברשותו – עדיפה בדרך כלל רכישת דירה על ידו.

יתר על כן, בחיפה, בקריות ובצפון הארץ, אפילו כשהשוכר חוסך רק 50% מסכום ההון הראשוני הנדרש לרכישת דירה וכן רק 50% מההפרש השוטף בין תשלומי המשכנתא לתשלומי שכר הדירה – נמצא כי בחלק ניכר מן התרחישים שנבדקו עדיפה שכירות על פני רכישת דירה. עוד עולה מן המחקר כי בכל המקומות בארץ ובכל חתכי התקופות שנבדקו, דירות קטנות הניבו את התשואה השוטפת הגבוהה ביותר.

"לסיום", אומרים החוקרים, "אם הינך שוכר בעל 'משמעת חסכון מוגבלת', העדיפות היחסית של בעלות על פני שכירות היא הבולטת ביותר באזור הדרום והשרון ולאחריהם ירושלים והמרכז".