חוקרי הטכניון מזהירים: "שוק הדיור בישראל מגלה סימנים של בועת מחירים המזכירה את זו שהתרחשה בעולם זמן קצר לפני המשבר בשנת 2007"

בעשרים השנים האחרונות התרחק העשירון התחתון מדירה ממוצעת בכ-60 משכורות ואילו העשירון העליון – בשלוש משכורות בלבד

בתל אביב התרחק העשירון התחתון מדירה ממוצעת במהלך תקופה זו בכ-120 משכורות (הגיע ב- 2008 ל- 264 משכורות) לעומת 10 בלבד של העשירון העליון (43 ב- 2008); בחיפה השינוי המתון ביותר: בעוד שלעשירון התחתון נדרשות כ- 29 משכורות נוספות לדירה בחיפה (סה"כ 112 משכורות ב- 2008), העשירון העליון נדרש היום לחודש אחד פחות מאשר ב- 1989 (סה"כ 18 משכורות ב- 2008)

"שוק הדיור בישראל מגלה סימנים של בועת מחירים הדומה לזו שהתרחשה בעולם זמן קצר לפני המשבר בשנת 2007". זו מסקנתם של חוקרי הטכניון מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, במאמר על שוק הדיור בישראל העומד להתפרסם בספר חדש בעריכת חוקרים מאוניברסיטת קליפורניה בברקלי בארה"ב – “Global Housing Market: Crisis, Institutions and Policies”. עם זאת אומרים החוקרים כי הודות למבנה שוק המשכנתאות בישראל והיצע הדירות הנוכחי – לא נראה כי צפויה בישראל התמוטטות מחירים בסדר גודל כזה.

ד"ר דני בן-שחר והדוקטורנט יעקב ורשבסקי חקרו את הדפוסים של מחירי הדיור ובפרט את זמינותו של נכס הדיור ( Housing Affordability- יכולתו של משק הבית להשיג יחידת דיור) בישראל, בשנים 1989-2010. הם מצאו כי היחס בין מחירה של יחידת דיור ממוצעת לבין ההכנסה החודשית הממוצעת (נטו) למשק בית – "יחס הזמינות" על פי הגדרתם – עלה מ- 47 חודשים (משכורות) בשנת 1989 ל-60 חודשים בשנת 2008. עם זאת, כאשר הם פילחו את הנתונים לעשירונים, התברר כי בשעה שהיחס האמור גדל עבור העשירון העליון מ-25 חודשים בשנת 1989 ל-28 חודשים בשנת 2008, עבור העשירון התחתון גדל היחס באותה תקופה מ-109 חודשים ל-170 חודשים. יתרה מכך – בתקופה האמורה עלה יחס הזמינות הממוצע ב-28.8%, אולם עבור העשירון העליון הוא גדל ב-13.6% ואילו עבור העשירון התחתון ב-56.7%.

במבט על איזורי הביקוש עולה התמונה הבאה: בעוד שיחס הזמינות בתל אביב עבור העשירון העליון עלה משנת 1989 לשנת 2008 ב-10 משכורות בלבד והגיע לכ- 43 חודשי עבודה של משק בית, עבור העשירון התחתון עלה היחס באותה תקופה ב-120 חודשים לסך של 264 חודשי עבודה של משק בית ב- 2008. לעומת זאת, בחיפה נרשמה העליה המתונה ביותר: עליה של 29 משכורות בלבד במהלך התקופה הנבחנת עבור העשירון התחתון (לרמה של 112 משכורות ב- 2008), לעומת ירידה של חודש אחד עבור העשירון העליון (לרמה של 18 משכורות בלבד ב-2008). עוד מציינים החוקרים כי בשל אי זמינותם של נתוני השכר למשקי בית בשנתיים האחרונות, הנתונים הללו אינם משקפים את העליות החדות של מחירי הדיור ב-2009-2010 וסביר להניח שהממצאים אף חריפים יותר היום.

באמצעות מודל מבני של היצע וביקוש בשוק הדירות, בדקו חוקרי הטכניון באופן אמפירי סידרה של גורמים העומדים ביחס ישיר לזמינות הדיור בישראל בשנים האחרונות.

"בדקנו באופן אמפירי את המשתנים הכלכליים הקשורים במחירי הדיור בשנים 1989-2010 (כמו שער החליפין, שעור התעסוקה, התחלות בניה, ריבית על המשכנתאות, מדד מחירי תשומות הבניה ושיעור הצמיחה במשק)", אומר ד"ר בן שחר. "בהתבסס על אמידת המודל, אנו מוצאים כי יחס מחירי דיור לשכר הגיע באחרונה לא רק לשיא של כל הזמנים, אלא אף חורג באופן חריף ומובהק מקו המגמה ארוך הטווח שלו. על רוכשי הדירות הפוטנציאליים ועל קובעי המדיניות לבחון בקפדנות תופעה מטרידה זו, מול התופעות שאיפיינו שוקי דיור ברחבי העולם ערב המשבר הכלכלי הגדול של שנת 2007, כדי שהדבר לא יקרה גם בישראל".